住宅資金の準備に向けて

こんにちは。FPの佐々木です。今回は、住宅ローンを組むにあたってどんな種類や方法があるか、お話ししていきたいと思います。結婚して子どもが産まれ、そろそろマイホームを建てたいと考えている方やマンションとマイホームはどっちを購入すればいいか分からないといった方に少しでも参考になれば有難いと思います。

　まず、マイホームを購入するにあたり、重要なことは、自身の資力に見合った物件価格を割り出してから無理のない返済プランを立てていくことが非常に重要になります。理想だけで無理な額の住宅ローンを組んでしまっては返済が滞ってしまうリスクがありますし、そもそも融資の審査にも通らない可能性が出てきます。そのため、やはりある程度の頭金となる資金を用意してから住宅ローンと組み合わせることが必要になってくると思います。頭金があればあるほど住宅ローンの借り入れの金額が少なくなっていくので、おのずと毎月の返金額も少なくなっていき、家計へのダメージも小さく抑えることが可能になってきます。ただ、頭金を用意する場合の注意点として、親からの援助を受ける場合、贈与を受けたこととなり、贈与税の発生などの絡みが出てきますが、制度の特徴を知ることと上手く活用することで一定金額まで非課税での贈与を受けることが可能になります。この特例を受けられる制度は２つあり、まず「住宅取得等資金に関わる相続時清算課税選択の特例」という制度があります。少し長い名前で覚えずらいですが、内容は非常に魅力あるものになっています。
・直系尊属（父や祖父母など）から２０歳以上の子や孫に対する贈与には、２，５００万円までの贈与時の税金が非課税となる相続時精算課税制度というものがありますが、これについて贈与のあった年の１月１日時点で（贈与者が）６０歳以上でなければならないという条件が適用されずに済みます。要するに、父や祖父母からの住宅取得時の贈与であれば、その贈与を受ける子や孫が２０歳以上であれば２，５００万円までは非課税で贈与を受けられるということになります。
２つ目は「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」です。
・２０２１年１２月３１日までの贈与について、１１０万円の基礎控除とは別枠で直系尊属から非課税で贈与を受けることができる制度になります。適用条件としては贈与を受けた人はその年の１月１日時点で２０歳以上、合計所得金額が２，０００万円以下であることです。また、非課税の限度額も住宅取得の契約の締結期間に応じて異なっている点に注意が必要です。
　次に住宅ローンの種類についてお話していきます。住宅ローンはまず金利の種類があり、契約時の金利が返済終了まで変わらない固定金利と、市場金利の変化に伴い一定期間ごとに適用金利が見直される変動金利があります。どちらも一長一短があるので、その時の市場情勢によって適切な法を選択する必要があります。
　住宅ローンの返済方法としては、毎回の返済額が一定の元利均等返済と当初の返済金額は大きいですが徐々に返済金額が減少していく元金均等返済の２種類があります。これもどちらも一長一短があり、同じ条件での総返済金額が少なくなる方は元金均等返済となります。（当初の返済額は大きくなります。）
　住宅ローンには団体信用生命保険に加入するということがほとんどなので、返済者に万が一のことがあった場合はその保険によって残りの住宅ローン返済額は完済され、残された妻やお子さんには負担がかからないようになっています。（自殺等では適用されません。）最近では死亡時だけでなくがんや就労不能時に給付金が支払われる商品も出てきているので、多様化が進んできています。
　次に、住宅金融支援機構などが行うフラット３５についてお話させて頂きます。
　フラット３５には買取型と保証型の２種類があり、金融機関が一般的に多く取り扱っているのは買取型になります。融資の限度額は最高８，０００万円で、購入価格の１００％までとなっております。金利は全期間で固定金利となっており、融資実行時点での金利が適用されます。融資の条件は個人が住む新築や建て売り、中古住宅の購入が対象になり、マンションは３０㎡、一戸建ては７０㎡以上という条件があります。また、申込時の年齢が７０歳未満で安定した収入のある方、他の借入金も合わせた総返済負担率が年収４００万円未満の方は３０％以下、年収４００万円以上の方は３５％以下であることも条件となります。返済期間は１５年から３５年となっており、財形住宅融資との併用が可能となっております。保証人や保証料は不要です。繰り上げ返済にかかる手数料はインターネットを通じて行う場合は１０万円から、１００万円以上から窓口で行う場合は無料となっております。火災保険への加入は必須です。
　他に省エネルギー性や耐久性に優れた住宅を取得する場合にフラット３５の借り入れ金利を一定期間引き下げるフラット３５Sや長期優良住宅に限定して利用できる最長返済期間５０年のローンであるフラット５０等があります。また、住まい給付金といった年収が一定以下の住宅取得者を対象に最大５０万円が支給される制度もあります。

　購入予定の住宅に合わせて最適な借り入れ制度の選択をすることも住宅購入を有利に進めるための条件となると思います。上手く制度を活用することで少しでも節税や金利を低く設定して総返済額を安く抑え、老後資金や教育資金の方をカバーする戦略を立てていきたいものですね。